Familieoverdragelse af fast ejendom: Hvornår holder 15/20 %-reglen – og hvornår gør den ikke?
Den 8. maj 2025 udsendte Skattestyrelsen et nyt styresignal (SKM2025.243.SKTST), som præciserer, hvornår man kan – og ikke kan – benytte den såkaldte 15 %- eller 20 %-regel ved værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med arv eller gave. Det nye signal skærper især praksis, hvor der samtidig sker kompensation til øvrige arvinger.
Formålet med 15/20 %-reglen – i mangel af bedre
Reglen om ±15 % (senere ±20 %) i forhold til den offentlige ejendomsvurdering blev indført med værdiansættelsescirkulæret af 1982. Allerede dengang var det anerkendt, at de offentlige vurderinger ikke nødvendigvis svarede til ejendommens faktiske markedsværdi. For at sikre retssikkerhed og forudsigelighed – og for at undgå, at arvinger eller gavegivere i alle tilfælde skulle indhente sagkyndige vurderinger – blev det tilladt at anvende den offentlige vurdering med en margin på ±15 %.
Reglen er således ikke udtryk for en rabat i forhold til markedsværdien, men en administrativ tolerance, som kan anvendes, når der ikke foreligger konkrete holdepunkter for en anden handelsværdi, og når overdragelsen sker i god tro. Det er altså alene den offentlige vurdering, der kan justeres ±15/20 % – ikke markedsværdien.
Hvad er 15/20 %-reglen?
Ved arv eller gave kan en ejendom normalt værdiansættes til den offentlige vurdering ± 15 %. For ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 gælder en ramme på ± 20 %. Holder man sig inden for dette spænd, skal Skattestyrelsen som udgangspunkt acceptere værdiansættelsen.
Hvornår gælder reglen ikke?
Skattestyrelsen kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger “særlige omstændigheder”. Styresignalet opstiller tre kriterier, som alle skal være opfyldt:
- Konkrete holdepunkter på en anden handelsværdi – fx mæglervurdering, realkreditvurdering eller bindende købstilbud.
- Tidsmæssig nærhed mellem holdepunktet og overdragelsen.
- Væsentlig prisforskel mellem offentlig vurdering og den dokumenterede handelsværdi.
Hvis alle betingelser er opfyldt, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien anvendes i stedet – hvilket typisk udløser gaveafgift eller påvirker boopgørelsen i dødsboer.
2. Tidsmæssig nærhed – sådan skal du forstå kravet
For den almindelige boligejer betyder kravet om tidsmæssig nærhed, at beviset for handelsværdien skal ligge tæt på selve overdragelsesdagen:
- Er der kun dage eller få uger mellem holdepunktet (fx en mæglervurdering) og familieoverdragelsen, vægter det meget tungt.
- Ligger holdepunktet 6-12 måneder fra overdragelsen, begynder styrken at falde; Skattestyrelsen ser da på, om boligmarkedet har rykket sig væsentligt i mellemtiden.
- Ved over tre år mellem holdepunkt og overdragelse vil der normalt ikke kunne statueres særlige omstændigheder – medmindre prisforskellen er meget markant eller beløbsmæssigt meget stor.
3. Væsentlig prisforskel – hvor stor skal forskellen være?
Styresignalet sætter ingen fast procentgrænse, men giver nogle pejlemærker:
- Små afvigelser (under ca. 10 %) vælter sjældent reglen.
- Mellemstore afvigelser (ca. 10-30 %) kan være nok, hvis der samtidig er kort tidsmæssig afstand og solide holdepunkter.
- Store afvigelser (30 % eller mere) giver typisk Skattestyrelsen ret til at tilsidesætte værdiansættelsen.
Selv en lav procentuel forskel kan dog være “væsentlig”, hvis beløbet i kroner er stort – fx ved dyre liebhaverboliger.
Nyt: Kompensation til øvrige arvinger
Styresignalet fastslår, at du ikke kan benytte 15/20 %-reglen, hvis du samtidigt giver pengegaver, arveforskud eller anden kompensation til de øvrige arvinger for at “udligne” rabatten:
“Der vil kunne foreligge særlige omstændigheder, hvis … der til øvrige arvinger sker en kompensation – herunder i form af et arveforskud, gave m.v. – således at de øvrige arvinger modtager et beløb, der helt eller delvist svarer til differencen op til handelsværdien af ejendommen.”
Konsekvenser
Hvis reglen tilsidesættes, bliver forskellen mellem den aftalte pris og handelsværdien skattepligtig som gave. Skattestyrelsen kan desuden kræve en ny sagkyndig vurdering i dødsboer, og parterne risikerer renter og sanktioner, hvis myndighederne vurderer, at prisen bevidst er presset for langt ned.
Gode råd
- Dokumentér altid, hvordan prisen er fastlagt – fx med en uafhængig mæglervurdering.
- Undgå samtidige pengegaver til søskende, hvis I vil anvende 15/20 %-reglen.
- Få evt. en frisk vurdering, hvis beviserne for handelsværdien er ældre end et år.
- Tal med din revisor eller en skattejurist, før aftalen underskrives.
Konklusion
15/20 %-reglen kan stadig bruges, men ikke blindt. Tætte tidsmæssige holdepunkter og markante prisforskelle – eller kompensation til andre arvinger – kan få Skattestyrelsen til at tilsidesætte værdiansættelsen, hvilket kan udløse betydelige gaveafgifter. Sørg for grundig planlægning og klar dokumentation.
Vigtigt
Denne artikel er udelukkende et resumé af styresignalet og kan ikke betragtes som juridisk eller skattemæssig rådgivning. Skatteregler er komplekse, og konsekvenserne af en forkert værdiansættelse kan være store. Kontakt derfor altid din revisor eller en professionel rådgiver, før du foretager en familieoverdragelse.
