Overdragelse af sommerhus til børn

Med grundlag i værdiansættelsescirkulæret af 17. november 1982 har man i mange overdraget sin ejendom til +- 15% af den offentlige ejendomsvurdering til sine børn. Dette blev ændret med det nye værdiansættelsescirkulære fra 27. september 2021, hvor man nu – hvis øvrige forudsætninger er til stede –  kan overdrage til +- 20% af den offentlige ejendomsvurdering.

Emnerne nedenfor er ikke udtømmende og kan ikke erstattes af juridisk og finansiel rådgivning. 

juristfyn.dk

Hvornår er ejendommen vurderet?

Såfremt man skal benytte sig af overdragelsen af ejendommen til 20% under den offentlige vurdering, er det væsentligt, at man har modtaget den nye vurdering iht. de nye regler.

Ellers skal man holde sig til de gamle regler.

Det er altid den senest kendte offentlige vurdering, der ligger til grund for benyttelsen af reglerne i værdiansættelsescirkulæret. 

Man man kan ikke bare uden videre læne sig op ad den offentlige vurdering, som du kan læse mere om her på siden.

Tilbage til toppen

Har du fået en ejendomsmæglervurdering?

Udgangspunktet for at bruge 15%-reglen i 1982 var, at man også dengang var klar over, at den offentlige ejendomsvurdering ikke altid stemte overens med markedsværdien. Man gav derfor ejerne en “buffer” på +-15%, hvor man kunne tillade sig denne afvigelse ved familieoverdragelser. 

Hvis man har modtaget en mæglervurdering, der væsentligt afviger fra den offentlige vurdering, kan man derfor ikke i god tro læne sig op ad den offentlige ejendomsvurdering og lægge denne til grund for familieoverdragelsen.

SKAT har endvidere lov til at tilsidesætte den angivne købesum, såfremt denne væsentligt afviger fra markedsværdien. Det er derfor altid en god idé med et skatteforbehold i købsaftalen.

Tilbage til toppen

Stemmer BBR?

Det er væsentligt for overdragelser med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering, at BBR stemmer overens med de faktiske forhold.

Oplysningerne i BBR ligger til grund for SKATs beregning af den offentlige vurdering af ejendommen.  Så hvis der er uoverensstemmelser i BBR kan dette medføre, at den offentlige vurdering ikke er retvisende og, at overdragelsen dermed ikke kan ske med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering.

Det er altid godt med et skatteforbehold i købsaftalen.

Tilbage til toppen

Har sommerhuset været udlejet?

Famileoverdragelser med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering og værdiansættelsescirkulæret kan alene ske uden skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser, hvis ikke ejendommen er vurderet som udlejet. 

Dette kan du tjekke på vurderingsportalen.

Tilbage til toppen

Sidder du i uskiftet bo?

Hvis man har mistet sin ægtefælle og sidder i uskiftet bo med fællesbørnene eller med samtykke fra særbørnene, så har man som udgangspunkt råderet over hele boet. 

Men en overdragelse af sommerhuset til den ene arving til en værdi under den offentlige vurdering, kan anes for at være en misligholdelse af det uskiftede bo, da der kan være tale om en væsentlig gave, der står i misforhold til det uskiftede bos økonomi. 

Man bør derfor få de øvrige arvingers samtykke til overdragelsen, da denne ellers vil kunne anfægtes.

Tilbage til toppen

Opretter du samtidigt et testamente?

Nogen gange er det ikke alle arvinger, der ønsker at overtage familiens sommerhus.

Der kan ofte være tale om, at kun et af børnene ønsker at overtage sommerhuset. 

Da der ofte kan være store gavemomenter med i sådanne overdragelser, er der nogen, der ønsker at oprette et testamente til fordel for den livsarving, der ikke ønsker at overtage sommerhuset.

Hvis man samtidigt med overdragelse af sommerhuset opretter et testamente til fordel for en anden arving, kan dette overfor SKAT være en indikation om, at sommerhuset er væsentligt mere værd end angivet i købsaftalen, hvorfor der kan være risiko for en anfægtelse af købesummen.

Tilbage til toppen

Anfordringslån - familielån

Der bliver ofte oprettet et familielån i forbindelse med overdragelsen af huset til livsarvingerne.

Det er vigtigt, at lånet bliver oprettet korrekt, så der ikke er risiko for, at dette bliver opfattet som en gave, der skal betales gaveafgift af.

Det er endvidere vigtigt, at såfremt det nedbringes med gyldige gaver, at nedskrivelsen bliver nedfældet skriftligt.

Såfremt der ikke er dokumentation for nedskrivningen, vil hele gældsbrevet blive medregnet i boopgørelsen, når forældrene er gået bort. Og i så fald skal der så betales 15% i arveafgift af beløbet.

Tilbage til toppen

Skatteforbehold

Et skatteforbehold ved familieoverdragelser er en klausul i købsaftalen, der sikrer, at parterne kan annullere eller justere handlen, hvis SKAT vurderer, at købesummen er angivet for lavt.

Dette forbehold beskytter mod skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af ejendomme mellem familiemedlemmer til en favorabel pris.

Hvis SKAT mener, at prisen er for lav og korrigerer værdien, kan køberen og sælgeren ændre vilkårene for at undgå ekstra skat eller annullere handlen uden økonomiske konsekvenser.

Tilbage til toppen

Få vores hjælp

Udfyld nedenstående formular og bestil vores hjælp, hvis vi skal forestå overdragelsen af sommerhuset for dig.

Priser:

Købsaftale inkl. skatteforbehold, skøde og gældsbrev – kroner 8.500,00 inkl. moms.

Købsaftale inkl. skatteforbehold og skøde (uden gældsbrev) – kroner 7.000,00

Kun skøde og gældsbrev – kroner 6.000,00

Kun skøde – kroner 4.950,00.

Alle beløb er inkl. moms. Tinglysningsafgiften til staten kommer oven i prisen og kan beregnes her.

 

Beregn tinglysningsafgift

Bliv ringet op.

Har du nogle spørgsmål? Så udfyld nedenstående formular – så ringer vi dig op.

Mette Kjølby
Du kan også ringe til Mette Kjølby
TLF: 63 18 99 94