Familieoverdragelse
Når sommerhuset skal gå i arv, kan reglerne være komplicerede.
Vi hjælper dig med at få overblik.
Skat og traditioner.
Der kan være mange gode grunde til at overdrage sommerhuset til sine børn. En overdragelse kan sikre, at sommerhuset bliver i familien, og at du kan glæde dig over, at børn og børnebørn fører traditionerne videre.
Mange er samtidig opmærksomme på de skattemæssige og afgiftsmæssige muligheder ved en familieoverdragelse, og denne model bruges derfor ofte. Det er dog vigtigt at få overblik over konsekvenserne, før man gennemfører en overdragelse.
- Hvilke ejendomme kan man overdrage fordelagtigt til sine børn?
- Hvordan købesummen skal fastsættes?
- Kan man overdrage sommerhuset som gaver til sine børn?
- Hvad hvis man sidder i uskiftet bo?
Nedenfor kan du læse mere om de enkelte emner og ikke mindst – hvor skal man starte?
Hvilke ejendomme?
En familieoverdragelse bør kun omfatte ejendomme, som børnene kan sælge skattefrit. Det gælder typisk sommerhuse brugt privat – ikke udlejningssommerhuse.
Parcelhuse og ejerlejligheder kan også overdrages, men en billig overdragelse giver sjældent en fordel, medmindre barnet selv flytter ind bagefter. Mange ønsker at overdrage helårsboligen for at spare arveafgift, men overser ofte følgende:
- Forældrene skal betale husleje til børnene.
- Børnene beskattes af markedslejen.
- Ejerskabet kan begrænse børnenes muligheder for at købe egen bolig.
- Ved salg uden selv at have boet i ejendommen udløses typisk ejendomsavancebeskatning på ca. 40%.
Dermed kan en forventet besparelse på arveafgift ende med en større skatteregning.
Sommerhuse på lejet grund.
Tjek altid lejekontrakten. Mange kontrakter kræver fornyelse ved ejerskifte, og det kan medføre betydelige ekstraomkostninger.
Købesummens fastsættelse
Muligheden for at overdrage en ejendom til den offentlige vurdering med en margin på ±15 % (gamle vurderinger) eller ±20 % (nye vurderinger) bliver ofte opfattet som en generel ret ved familieoverdragelser. Det er det ikke.
Reglen er alene en administrativ tolerance, som Skattestyrelsen bruger, fordi den offentlige vurdering ikke altid afspejler markedsværdien. Derfor fungerer den kun “i mangel af bedre”.
Det betyder også, at man ikke bare kan regne med, at reglen kan anvendes. Hvis der findes oplysninger, som peger på en anden – og væsentligt højere – handelsværdi, kan Skattestyrelsen tilsidesætte værdiansættelsen. Det gælder især, hvis sådanne oplysninger ligger tidsmæssigt tæt på overdragelsen.
Vær derfor særligt opmærksom ved bl.a.:
- Kompensation til andre arvinger i testamentet
- Lån fra banken til barnet baseret på en højere værdi end den angivne købesum
- Salg af ejendommen kort tid efter til en væsentlig højere pris
- Er grundlaget for den offentlige vurdering korrekt?
For at undgå skattemæssige problemer bør købesummen fastlægges på et dokumenterbart grundlag. Tal med en revisor, inden I går i gang – og lad revisoren vurdere, om der bør indhentes et bindende svar hos Skattestyrelsen. Det giver det mest sikre udgangspunkt for en korrekt familieoverdragelse.
Overdragelse som gave?
Det er en udbredt misforståelse, at man kan give “en del af sommerhuset hvert år” som en årlig gave til sit barn. Man kan ikke blot skrive på et stykke papir, at barnet nu ejer et bestemt beløb eller en procentdel af ejendommen. En ejendom – eller en ideel anpart af den – skifter først reelt ejer, når der er udarbejdet en gyldig overdragelsesaftale, og når der er tinglyst et skøde.
Hvis man ønsker at gennemføre en hel eller delvis overdragelse, sker dette på selve overdragelsestidspunktet. Den del af købesummen, som barnet ikke betaler med det samme, bliver typisk stående som et familielån i form af et gældsbrev. I mange familier anvendes de årlige afgiftsfrie gaver derefter til at reducere gælden – men det ændrer ikke på, at ejendomsoverdragelsen alene finder sted, når skødet tinglyses, og ikke løbende i takt med gavebeløb.
Det er vigtigt at være opmærksom på både de skattemæssige og de tinglysningsmæssige krav i forbindelse med en sådan konstruktion. Derfor bør man altid få den nødvendige skattemæssige rådgivning hos en revisor, før processen sættes i gang.
Uskiftet bo
Hvis du sidder i uskiftet bo, råder du som udgangspunkt frit over boets formue og kan også sælge fast ejendom uden at indhente samtykke fra arvingerne. Hvis du derimod ønsker at overdrage et sommerhus til én bestemt arving, er det vigtigt at være opmærksom på, om dispositionen kan stå i misforhold til det uskiftede bos formue.
Reglerne på området er komplekse, og hver situation skal vurderes konkret. Derfor anbefaler vi altid, at du søger juridisk rådgivning, før en sådan overdragelse gennemføres.
Hvor skal du starte?
Hvis du ønsker at benytte reglerne i værdiansættelsescirkulæret med overdragelse til den offentlige vurdering +-15/20%, anbefaler vi, at du taler med en revisor, før du bestiller overdragelsen hos os.
En revisor kan hjælpe med fastsættelse af købesummen og rådgive om de skattemæssige konsekvenser.
Hvis du allerede har været i dialog med en revisor og blot ønsker at komme i gang, kan du benytte vores bestillingsformular.
Hvis du ønsker at sælge under sædvanlige markedsvilkår, kan du i stedet benytte vores formular til almindelige privathandler:
Du vil i begge formularer få mulighed for at besvare spørgsmål og finde ud af, hvilken løsning du ønsker. Herefter finder du den ønskede ydelse og din pris.
