Ejerskifteforsikring – hvad skal du vide?
Mange boligkøbere opfatter ejerskifteforsikringen som en forsikring, der generelt beskytter dem mod fejl og mangler ved det hus, de køber.
Sådan fungerer ordningen ikke helt.
For at forstå ejerskifteforsikringen er det nyttigt først at vide, hvorfor huseftersynsordningen blev indført – og hvordan reglerne har udviklet sig siden.
Hvorfor fik vi huseftersynsordningen?
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom trådte i kraft den 1. januar 1996.
Før loven kunne en sælger efter de almindelige regler risikere at blive mødt med krav vedrørende fejl og mangler ved ejendommen i op til 20 år efter salget.
Med huseftersynsordningen fik sælger mulighed for i vidt omfang at blive fritaget for dette ansvar.
Til gengæld blev der etableret en ordning, hvor ejendommens bygninger blev gennemgået af en bygningssagkyndig, og køber fik en tilstandsrapport samt oplysninger om muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.
Tanken var blandt andet, at kendte skader skulle fremgå af tilstandsrapporten, mens køber fik mulighed for at forsikre sig mod visse skjulte skader, som ikke var blevet konstateret ved gennemgangen.
Ordningen blev ændret i 2000
Da huseftersynsordningen blev indført i 1996, var det ikke en betingelse for sælgers ansvarsfritagelse, at sælger betalte en del af købers ejerskifteforsikring.
Det viste sig imidlertid, at mange købere valgte ejerskifteforsikringen fra. En væsentlig årsag var prisen på forsikringerne.
Reglerne blev derfor ændret i 2000 for at få flere købere til at tegne en ejerskifteforsikring. Fra den 1. juli 2000 skulle sælger – for at opnå ansvarsfritagelse efter huseftersynsordningen – give et skriftligt og bindende løfte om at betale mindst halvdelen af præmien på det forsikringstilbud, som var fremlagt for køber.
På den måde blev det billigere for køber at tegne forsikringen, samtidig med at ejerskifteforsikringen fik en mere central rolle i huseftersynsordningen.
Ejerskifteforsikringen blev udvidet i 2012
Huseftersynsordningen blev ændret igen den 1. maj 2012.
Her blev minimumsdækningen for ejerskifteforsikringer udvidet, så en basis ejerskifteforsikring også skulle omfatte visse ulovlige elinstallationer og ulovlige VVS-installationer.
Samtidig blev elinstallationsrapporten en del af huseftersynsordningen. Det betød, at køber fremover skulle have både en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, hvis sælger skulle kunne opnå ansvarsfritagelse efter ordningen.
Det er baggrunden for, at du i dag som boligkøber normalt får både tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring som en del af huseftersynsordningen.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
Ejerskifteforsikringen er først og fremmest relevant for forhold, som var til stede ved overtagelsen, men som køber ikke kendte til, og som ikke var korrekt beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Det betyder ikke, at enhver fejl eller skade, som opdages efter købet, er dækket.
Der skal være tale om et forhold, som opfylder forsikringens betingelser for dækning.
Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke?
Et gammelt hus er et gammelt hus. Almindelig slitage og forhold, der må forventes i en bygning af den pågældende alder og type, er ikke nødvendigvis en skade i ejerskifteforsikringens forstand.
Forhold, som allerede er beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, vil som udgangspunkt heller ikke være dækket. Det samme kan gælde forhold, som du som køber på anden måde kendte eller burde have været opmærksom på inden købet.
Ejerskifteforsikringen betyder derfor ikke, at forsikringsselskabet nødvendigvis betaler, hvis du efter overtagelsen opdager et problem ved huset.
Få gerne huset gennemgået af din egen byggesagkyndige
En tilstandsrapport er ikke det samme som en byggeteknisk købergennemgang.
Hos Kjølby Juristen anbefaler vi derfor, at du overvejer at få ejendommen gennemgået af din egen byggesagkyndige inden den endelige godkendelse af handlen. Det anbefales også direkte i mange købsaftaler, hvor køber opfordres til at søge egen byggeteknisk rådgivning.
Det gælder ikke kun ved ældre ejendomme eller i de tilfælde, hvor tilstandsrapporten eller andre oplysninger om huset giver anledning til spørgsmål.
En byggesagkyndig kan hjælpe dig med at vurdere husets aktuelle stand og de forhold, du eventuelt bør undersøge nærmere. Det er en anden opgave end den juridiske gennemgang af ejendomshandlen.
Skal man tegne en ejerskifteforsikring?
Der er ikke noget krav om, at køber skal tegne en ejerskifteforsikring.
Men vælger du forsikringen fra, er det vigtigt at forstå konsekvensen.
Hvis sælger har opfyldt betingelserne i huseftersynsordningen, kan sælger som udgangspunkt være fritaget for sit almindelige ansvar for bygningernes fysiske tilstand – også selv om du som køber vælger ikke at tegne den tilbudte forsikring.
Du kan derfor komme til selv at bære risikoen for en skjult skade, som kunne have været dækket af en ejerskifteforsikring.
Hvilken ejerskifteforsikring skal du vælge?
En basis ejerskifteforsikring skal opfylde lovgivningens krav til minimumsdækning, mens selskaberne kan tilbyde forskellige former for udvidet dækning.
Der kan derfor være forskel på blandt andet dækningsomfang, undtagelser, selvrisiko og forsikringens løbetid.
Når du skal vælge ejerskifteforsikring, kan det derfor være en god idé at sammenligne både dækning og vilkår – og ikke kun prisen. Er du i tvivl om forskellene mellem de konkrete forsikringer, kan du søge rådgivning hos en forsikringsrådgiver.
Hvornår skal ejerskifteforsikringen tegnes?
Hvis du ønsker en ejerskifteforsikring, skal den være tegnet, inden du overtager ejendommen.
Vær særligt opmærksom på dette, hvis du får adgang til ejendommen eller udleveret nøglerne før den overtagelsesdag, der står i købsaftalen.
Sørg derfor for, at forsikringen er på plads, inden du får rådighed over ejendommen.
Ejerskifteforsikringen er en del af en samlet ordning
Tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, sælgers ansvarsfritagelse og ejerskifteforsikringen hænger sammen.
Huseftersynsordningen blev ikke indført som en garanti for, at køber aldrig kommer til at betale for skjulte problemer ved huset. Ordningen ændrede i stedet den måde, risikoen for fejl og mangler fordeles mellem køber, sælger og forsikringsselskabet.
Som køber er det derfor vigtigt både at forholde sig til de oplysninger, der allerede findes om ejendommen, få relevante forhold undersøgt inden købet og tage stilling til, hvilken forsikringsdækning man ønsker.
