– Kend dine rettigheder og omkostninger.
Når du skal sælge bolig, vil de fleste naturligt tro, at ejendomsmægleren er “sælgers mand”. Det er han også – i selve salgsprocesse
Men når formidlingsaftalen skal indgås, er situationen en anden. Her forhandler mægleren på vegne af sin egen forretning og ikke som din rådgiver. Du står som forbruger over for en professionel erhvervsdrivende med egne økonomiske interesser.
Derfor er det vigtigt, at du ved, hvad du skriver under på: Hvad indebærer aftalen, hvilke krav mægleren kan stille, hvad det kan koste dig – og om du overhovedet kan komme ud af aftalen igen. Her får du et overblik over dine rettigheder og de økonomiske konsekvenser, du bør kende, før du skriver under.
Kan man komme ud af en formidlingsaftale?
Det korte svar er: Ja, det kan man. Men hvordan – og hvad det koster – afhænger af, hvordan aftalen er indgået.
Her får du overblikket:
1. Fortrydelsesret
Fortrydelsesretten afhænger af, hvordan aftalen er indgået.
Kan du fortryde en formidlingsaftale?
I nogle tilfælde har du 14 dages fortrydelsesret, når du indgår en formidlingsaftale med en ejendomsmægler. Det gælder blandt andet, hvis aftalen indgås som fjernsalg eller uden for ejendomsmæglerens forretningssted. Er aftalen omfattet af reglerne om fortrydelsesret, skal mægleren oplyse dig om denne ret.
Det kan f.eks. være tilfældet, hvis formidlingsaftalen indgås hjemme hos dig. I denne afgørelse fra Klagenævnet for Ejendomsformidling blev formidlingsaftalen underskrevet under et møde hjemme hos sælger. Sælger var ikke blevet oplyst om sin 14 dages fortrydelsesret, og nævnet fandt derfor, at fortrydelsesfristen ikke var begyndt at løbe. Mægleren havde som følge heraf ikke krav på betaling, da sælger efterfølgende benyttede sin fortrydelsesret.
Der kan også være tale om fjernsalg, selv om mægleren tidligere har været hjemme hos dig. I denne afgørelse fra Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere havde mægleren først været hos sælger for at foretage en salgsvurdering. Selve formidlingsaftalen blev imidlertid efterfølgende forhandlet via telefon og e-mail og sendt til digital underskrift. Nævnet fandt, at formidlingsaftalen var indgået som fjernsalg, og at sælger derfor havde 14 dages fortrydelsesret.
Omvendt betyder det ikke i sig selv, at der er tale om fjernsalg, blot fordi du underskriver formidlingsaftalen digitalt hjemmefra. I en anden afgørelse fra Klagenævnet havde mægleren været hjemme hos sælger og både vurderet ejendommen og gennemgået formidlingsaftalen og salgsbudgettet. Aftalen blev først underskrevet digitalt efterfølgende, men nævnet fandt, at sælger ikke havde 14 dages fortrydelsesret.
Det afgørende er derfor ikke alene, hvor eller hvordan du sætter din underskrift, men hvordan kontakten, forhandlingen og indgåelsen af formidlingsaftalen samlet set er foregået.
2. Ingen fortrydelsesret
Indgår du formidlingsaftalen på ejendomsmæglerens forretningssted, har du som udgangspunkt ikke den lovbestemte 14 dages fortrydelsesret.
3. Opsigelse af formidlingsaftalen
Du kan altid opsige en formidlingsaftale – også selvom du ikke har fortrydelsesret. Det er en almindelig ret, men det sker sjældent uden omkostninger.
Hvad det koster, afhænger af, hvad der står i aftalen. Mange mæglere opkræver betaling for dokumenteret arbejde og udlæg og ofte en procentdel af det angivne salær. Dette fremgår af formidlingsaftalen.
Konklusion
Uanset om du bruger din fortrydelsesret eller opsiger aftalen, kan det komme til at koste dig penge.
Det vigtigste er, at du kender dine muligheder og læser vilkårene – før du skriver under.
Er du både ved at sælge og købe bolig? Undgå at skrive under for hurtigt
Nogle sælgere skriver under på både en formidlingsaftale og en betinget købsaftale samme dag – ofte hos den samme mægler.
Du skal derfor i denne situation være opmærksom på følgende:
- Huset, du ønsker at købe, kan nå at blive solgt til anden side
- Du risikerer dermed at stå med en aftale om salg, uden at have sikret dig en ny bolig
- En køberrådgiver kan opdage forhold ved den nye bolig, der gør, at du ikke ønsker at købe alligevel
- Banken kan ændre sin vurdering og trække sin godkendelse tilbage
- Du får først et klart indtryk af mæglerens virksomhed og måde at arbejde på, når din rådgiver sammen med dig har gennemgået købsaftalen fra den mægler, du overvejer at lade stå for dit boligsalg
Vent med at underskrive formidlingsaftalen
Omfanget af bilag i én ejendomshandel kan være overvældende – og i to handler bliver det ofte uoverskueligt. Den betingede købsaftale får du som regel tid til at gennemgå sammen med din køberrådgiver. Du bør derfor også få tid og ro til at gennemgå formidlingsaftalen og salgsbudgettet sammen med en uvildig rådgiver.
Det er derfor klogt at vente med at underskrive formidlingsaftalen, til din rådgiver har gennemgået og godkendt købsaftalen på det nye hus, og handlen reelt kun afhænger af salget af din egen bolig.
Hvis du kun ønsker at sælge dit hus, såfremt du kan købe et bestemt hus, så husk at få skrevet ind, at formidlingsaftalen er betinget heraf. Ellers kan du risikere at betale en stor del af mæglerens salær. Se denne afgørelse.
Salgsbudget og vilkår – ikke alt er standard
Mange sælgere stiller ikke spørgsmål ved salgsbudgettet, fordi de tænker: “Det koster jo at sælge hus”. Hvis flere mæglere har givet nogenlunde ens tilbud og ydelser, ser man ofte blot på det forventede salgsprovenu – og ikke på, hvad man konkret betaler for.
Men det er vigtigt at vide, hvilke opgaver mægleren efter loven skal udføre som led i formidlingsopdraget, og hvilke ydelser og betalingsvilkår der ligger ud over disse.
Derfor bør du gennemgå vilkårene grundigt og sikre dig, at du kun betaler for det, du har behov for – og at du forstår forskellen mellem lovpligtige opgaver og valgfri ydelser.
Hvad er mæglerens opgaver?
Når du indgår en formidlingsaftale med en ejendomsmægler, er der nogle opgaver, som mægleren skal udføre som en del af formidlingsopdraget, herunder blandt andet:
- Vurdere ejendommen og sammen med dig fastsætte den pris, boligen skal udbydes til
- Beregne dit forventede salgsprovenu
- Udarbejde salgsopstillingen
- Udarbejde udkast til købsaftalen
Men ikke alle ydelserne i salgsprovenuet er obligatoriske. Nogle ydelser er tillæg til mæglerens almindelige salær.
Det gælder f.eks. berigtigelse af handlen – herunder udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse – og et eventuelt bonussalær, hvis boligen sælges over en bestemt pris.
Dette er ydelser og betalingsvilkår, som du ikke har pligt til at acceptere alene for at indgå en formidlingsaftale. Se derfor på, hvad der konkret er inkluderet i mæglerens salær, hvilke tillæg der er aftalt, og hvad den samlede pris for salget bliver.
Sælgerberigtigelse – hvem skal lave skødet?
Berigtigelsen dækker over det administrative papirarbejde, når handlen skal afsluttes. Den består af to poster:
- Udarbejdelse og tinglysning af skøde
- Udarbejdelse af refusionsopgørelse
Disse to dele udgør tilsammen den samlede berigtigelse (og i nogen tilfælde også afslutningen af handlen med korrespondance med købers rådgiver) – også selvom nogle mæglere opdeler det i salgsprovenuet. Det er ikke en lovpligtig ydelse for mægleren – og du vælger selv, hvem der skal udføre den.
Mange mæglere tilbyder det som tilvalg. Men prisen varierer meget. Det er ikke usædvanligt, at mæglere tager 11.000 – 15.000 kr. for denne berigtigelse.
Hos Kjølby Juristen ApS tager vi 5.950 kr. for den samme opgave – og vi er ikke de eneste, som ligger langt under mæglernes sædvanlige salær for berigtigelsesomkostninger.
Du bør derfor spørge ind til, hvad du betaler for – og om du reelt har valgfrihed.
Få din egen rådgiver
Formidlingsaftalen fastlægger vilkårene for samarbejdet mellem dig og ejendomsmægleren, herunder hvad du skal betale for mæglerens arbejde. Det er derfor vigtigt, at du selv gennemgår aftalen grundigt og tager stilling til de enkelte vilkår, inden du skriver under.
Derfor bør du altid overveje at få din egen rådgiver – før du skriver under. Det er en lille investering, der kan give dig bedre aftalevilkår, større tryghed og overblik over, hvad du betaler for.