Dette skal du vide, før du skriver under på drømmehuset
Tilstandsrapporten er ikke en garanti – og slet ikke det samme som en byggeteknisk gennemgang med din egen rådgiver.
"Køber opfordres til at søge egen juridisk, finansiel og byggeteknisk rådgivning mv."
Sådan står der – ordret – i alle købsaftaler.
De fleste købere reagerer naturligt på den juridiske del (de kontakter en advokat eller jurist) og taler selvfølgelig også med banken om det finansielle. Men alt for mange overser den byggetekniske del. For “der er jo en tilstandsrapport i handlen”. Og det kan være en dyr fejl.
Tilstandsrapporten – en overfladisk screening
Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen. Formålet med denne ordning har siden 1996 været at skabe mulighed for, at sælger kan opnå ansvarsfritagelse for skjulte fejl og mangler – mod at køber får adgang til en standardiseret og sagkyndig byggeteknisk screening af ejendommens synlige tilstand.
Tilstandsrapporten bliver udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, hvis arbejde er reguleret af Bekendtgørelse nr. 1587 af 10. november 2020 og skal udføres med professionel omhu. Rapporten skal identificere, om bygningens tilstand er ringere end forventet for tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Den bygningssagkyndige skal blandt andet se efter brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revner og tegn på skader, og skal samtidig tage højde for nærliggende risiko for skader ved manglende vedligehold.
Dog er der betydelige begrænsninger i rapportens indhold. En lang række forhold falder som udgangspunkt uden for tilstandsrapportens omfang:
- Bagatelagtige forhold
- Skjulte bygningsdele og områder, der ikke kunne efterses (fx tagrum, kloak og krybekældre)
- Funktionsforhold og installationers drift
- Byggelovgivning og lovlighed (undtagen åbenlyse brud)
- Æstetik og arkitektur
- Almindeligt slid og ælde
- Udendørs installationer
- Løsøre som hvidevarer
- Generel vurdering af vedligeholdelsesstand
Du kan læse mere i:
- Bekendtgørelse om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter (BEK nr. 1587)
- Sikkerhedsstyrelsens vejledning til huseftersyn (Rev. 1, dec. 2022)
Rapporten beskriver kun synlige skader ud fra en visuel gennemgang og tager ikke stilling til årsag, alvor, følgeskader, eller hvad det vil koste at udbedre. Mange dele af huset gennemgås ikke – som nævnt ovenfor.
Din undersøgelsespligt – og konsekvenserne
Fordi tilstandsrapporten eksisterer, har du som køber en skærpet undersøgelsespligt. Det betyder, at du ikke uden videre kan gøre krav gældende senere, hvis der viser sig problemer, som du burde have undersøgt nærmere før købet.
Det er præcis derfor, det anbefales, at du får foretaget en byggeteknisk gennemgang med din egen sagkyndige – typisk en bygningskonstruktør eller ingeniør – der kun arbejder for dig.
En byggeteknisk gennemgang giver dig reelt overblik
| Tilstandsrapport | Byggeteknisk gennemgang | |
|---|---|---|
| Udarbejdet for | En del af huseftersynsordningen – typisk foranlediget af sælger, men tilgængelig for køber | Køber |
| Omfang | Visuel, overfladisk | Gennemgribende og helhedsorienteret |
| Forklarer skadernes årsag? | Nej | Ja |
| Estimerer udbedringsudgifter? | Nej | Ja |
| Ser på skjulte risici? | Nej | Ja |
| Tagrum, krybekælder, kloak mv. | Ikke nødvendigvis | Ja (efter aftale) |
| Brugbar i forhandling? | Begrænset | Ja |
Hvad får du ud af en byggeteknisk gennemgang?
- Tryghed før køb: Du ved, hvad du går ind til – både nu og de næste 5-10 år.
- Oplyst beslutning: Du kan vælge at forhandle pris eller fravælge ejendommen.
- Konkret plan: Få overblik over vedligeholdelsesopgaver og økonomi.
- Færre overraskelser: Skjulte eller oversete problemer opdages ofte af rådgiveren.
Konklusion – tilstandsrapporten er ikke nok
Tilstandsrapporten er et redskab i huseftersynsordningen, som giver dig som køber adgang til en visuel, faglig vurdering – men den er ikke en garanti og ikke tilstrækkelig, hvis du vil undgå ubehagelige overraskelser.
Derfor står der med god grund i købsaftalen, at du er opfordret til at søge byggeteknisk rådgivning.
Har du spørgsmål – eller ønsker du hjælp til at finde en erfaren bygningssagkyndig?
Kontakt os – vi hjælper dig trygt gennem dit boligkøb med fuldt overblik og færre bekymringer.
